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昆明下马村改造僵局：仇和主政期间启动 成野狗家园复工无望
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//www.lgmi.com 发表日期：2015/10/9 15:44:42
兰格钢铁 |
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行至白云路和龙泉路的交叉口时，昆明的公交司机李师傅朝窗外瞥了一眼。即使围墙阻挡了视线，也不妨碍他用一个词描述6年前所购楼盘的现状——大水坑。
一切源于数年前启动的昆明城中村改造。
彼时，在时任云南省委常委、昆明市委书记仇和的强势主导下，昆明有超过300个城中村被纳入改造计划，五华区的下马村也是其中之一。如今，下马村项目却出奇安静，往日喧嚣的工地甚至成了水禽和野狗的家园。
从2009年拿地拆迁开始，承接下马村改造的云南艾亭房地产开发有限公司(以下简称“艾亭地产”)在项目实施中逐渐滞后。最终，窗户纸被捅破，由于资金链断裂、融资困难等复杂原因，工程目前陷入完全停滞。
地产商的“塌陷”引发了一连串问题。项目原名“沸城”被唤作“废城”，下马村也被称为“下马坑”。拆迁村民的过渡费数度延发，最后不得不由区政府垫钱。购房者互称“坑友”，他们的耐心慢慢演变为愤怒，洒向了艾亭地产、昆明公交集团公司和区政府等涉事方，数次出现针锋相对的场面。
9月28日，一则缺少实质性进展的情况说明，再度引爆了购房者积攒已久的情绪，贴在墙上的情况说明随即被购房者们一把撕下。
数年间，下马村逐渐成为曾由仇和力推的这场轰轰烈烈的昆明城中村改造运动的一个注脚。
仇和落马后，困局仍难解，虽有多方力量从中斡旋，却没有人确定“重启键”何时能够按下。
入局
郑樟武(化名)最初看到楼盘“沸城”的售价时，有些不敢相信。
这里靠近昆明市核心区，交通便利、周边生活配套设施完备。在周边房价接近7000元/平方米的时候，“沸城”5000元/平方米的价格“太实惠了”，以至于消息传出时，不少人还认为这是一场“骗局”。
公开资料显示，下马村城中村改造项目总投资约55亿元，预计建设住宅19幢，包括下马村村民的回迁安置房和昆明公交集团公司等单位职工预订的房子，剩下的住宅对外销售。
艾亭地产当时宣称，“改造后的下马村将建设成绿化率达到40%以上，集居住、商业、休闲、娱乐等功能为一体的现代化社区，并形成一个崭新的城市生活公园。改造完成后，还将在改造区域内考虑独立设置18班级幼儿园、社区医疗卫生服务中心、文化体育中心、生鲜便民超市、城市公共绿地、垃圾中转站及污水处理设施等，为片区居民提供最完善有效的服务。”
项目开工前的2009年4月，昆明公交集团公司与艾亭地产签订了下马村项目合作协议。合作的内容包括拆迁、征地及建设等内容，项目合作本质是“艾亭地产获取合作的低资金使用成本，合作方获取低房价优质的住房”。
除昆明公交集团公司外，还有中国平安财产保险股份有限公司云南分公司、昆明物理研究所等单位也与艾亭地产签署了合作协议。其中，昆明公交集团公司参与集资的人数为2727户。最初的房价约定为4300元/平方米，后又提高到5000元/平方米，并承诺2013年年底交房。
期间，有一定数量的内部名额转出。一名知情者对记者透露，昆明公交集团公司有接近1800个购房指标转入社会，而5000元/平方米便是郑樟武等外部人士需要通过支付转让费才能享受到的“内部价”。
郑樟武告诉记者，当时他毫不犹豫地掏了4万块从朋友手里买来指标，目的是改善家庭居住环境。此前他们一家3口住在50平方米不到的旧房子里。
转让费与房屋面积大小、关系亲疏有关，在2万元到10万元不等，多数转让发生在亲戚朋友间，也有一部分几经易手，发生在陌生人之间。
这些外部人士被统称为“社会购房者”，有的购房者为了改善自身住房条件，也有的购房者用作投资。一名昆明百货大楼的退休职工为了给女儿购置婚房，从其弟弟手里花了8万元买来购房名额。
除去转让费，他们和昆明公交集团公司等单位的职工一样，需要支付订金及一部分房款。因此，视房屋面积和数量，大多数购房者掏出了20万—30万元不等，也有人掏出了50多万甚至上百万元。据《春城晚报》统计，所有购房者集资款加在一起，接近10亿元。
多名购房者对记者称，他们绝大多数都是工薪阶层，“不是多么阔绰，有闲钱再买第二套。”普通人一口气拿不出这么多钱，为了凑足首付，他们还找亲戚朋友到处借钱。
燃烧瓶
位于昆明市五华区龙泉路一侧的下马村，原是外来打工者的聚居地。城中村改造前，下马村农地已近乎丧失，村民们的主要经济来源是房屋出租和小商品贸易。
下马村村委会主任张永刚告诉澎湃新闻，拆迁前，村民们每月靠出租房屋就能获得4000元—5000元的收入，“加上村里的年终分红，能够保证一家人安居乐业。”
在昆明，类似下马村的地方不少。昆明市规划局2007年底的统计数据显示，在当年主城建成区249平方公里范围内，共有城中村336个。
一名负责下马村城中村改造项目的政府工作人员对澎湃新闻回忆，时任昆明市委书记仇和对于城中村问题曾指出，“如果地震的话，这里就是坟场;如果着火的话，就是火葬场。”
他还记得，2008年汶川地震时，单位附近的城中村就出现过楼房倾斜的险情。“城市改造是社会发展的必然趋势，如果昆明这里来个6级地震，城中村的房子基本上都要倒掉。”
此前，《昆明市关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》已在2008年2月29日出台，计划5年内昆明市336个城中村全部改造完成。而在2008年到2010年年底的第一阶段，149个城中村改造项目规划通过审批，120个城中村进入全面拆迁。
下马村城中村改造项目也提上了日程。该项目作为五华区第8个城中村改造项目，由区政府主导，艾亭地产负责施工工程。
上述负责该项目的政府工作人员介绍，所有进入城中村改造项目的企业，都是经过筛选，然后以招投标方式进入的，“艾亭拿到这块地也是按照正常的、正规的方式进入的。”
就在下马村“沸城”项目的购房指标在社会上受到热捧时，原址的拆迁工作也在推进。当地媒体报道称，2009年7月项目启动后，拆迁工作开展一个多月便与95%的村民签订了拆迁合同书。
但是实际情况并不乐观，拆迁工作最后陷入僵局。因拆迁补偿条件存在分歧，仍有少部分村民一直没有签署拆迁协议。
以至于到了2011年10月，一份有200多名下马村村民署名的“申请”，递到了五华区城改办以及相关部门的手上。
在这份“申请”中，村民们表示，签订协议两年多来，广大村民都在外面租房子住，租金不断上涨，生活困难不方便，加上很多村民家有年老多病的老人和需要上学的孩子，都盼着回迁房早日建好回来安居乐业。但因为少数几户村民不搬迁，导致绝大多数村民利益受损，希望政府采取强有力的措施，尽快促成少数几户搬迁，使回迁房能够早日开工建设。
“城中村改造会出现很多矛盾，有些不完全是政府造成的。”一名当地政府工作人员认为，可能有些人觉得，城中村改造中可以获得提高生活品质和解决今后所有问题的金钱，“本来在市场上这个东西值1块钱，但是他要100块。”
李刚家就是村民们提到的“少数几户”之一。他告诉澎湃新闻：“不是不干，而是地产商的政策太苛刻。我们家有六七百平方米，赔偿条件是4层以下4000元/平方米，4层以上700元/平方米，一栋楼只能赔200多万，在附近买不到同样大小的房子。”
停工
虽然下马村的拆迁工作并不顺利，但在拆迁完毕的土地上，楼宇已经开始建设。
2013年年底，原定的交房日期已到，工地上却只有零零散散的几栋楼，层数也和原计划相距甚远。而在2012年8月，艾亭地产还以底价2.613亿元收入了一块51.37亩的下马村城中村改造用地。
其时，艾亭地产改口称“预计2014年底交付使用”，可是，工程建设非但没有提速，反而一天天减缓，最后陷入停滞状态，始料未及的情况出现了。
艾亭地产的老员工也说不清“沸城”项目是如何一步步延缓的，但一名工程部的职工承认，“公司管理比较混乱，很多数据都没有及时整理。”
“沸城”项目之前的承建商之一——江苏广宇建设集团有限公司(以下简称“江苏广宇”)的项目经理曾告诉当地媒体，由于艾亭地产资金不到位的问题，无法满足合同要求，导致江苏广宇的工期一拖再拖，江苏广宇才提出终止合同。
他说，江苏广宇是在2011年8、9月份进驻工地的，但到2014年6月才建了2栋18层楼体，“主要是艾亭地产资金和规划的问题。由于规划和图纸的问题，中途曾停工300多天。”
如今，留下来的承建商之一——江苏省建工集团有限公司在2014年几次小规模建设后，于今年年初也进入停工状态，只留下几名工人看管设备。
资金扼住了艾亭地产的咽喉。艾亭地产董事长安德烈去年7月曾表示，“昆明公交集团公司换了领导后，要求我们达到预售再投入资金，我们只能从去年8月份开始自己融资。今年房市很不好，我们签了三个协议，资金都还没进来。最大的一个协议我们签了6个亿，只到了2.3亿，我们付掉各方面的资金和大家的钱后，后面的资金又到不了，造成了我们的被动。”
多名当地政府人士也认为，艾亭地产开发的时间周期拖得比较长，“你必须达到一定的建设程度，才可以拿到预售许可证。因为近两年整个经济形势不好，特别是房地产市场比较疲软，现在房子没建好，又没达到预售许可，资金回笼上面就出现了问题。”
从2014年开始，艾亭地产先后和四川天赐投资建设公司(以下简称“四川天赐”)、中国京安信用担保有限公司接触，希望获得资金注入。2014年10月还曾传出四川天赐注资6亿重启“沸城”项目的消息，这些公司都被当地媒体冠以“接盘侠”的名号，显得颇具勇气。
然而，屡屡放出的好消息并未最后落地。一名艾亭地产职工对澎湃新闻回忆，四川天赐和艾亭地产举行项目合作签约仪式后，“董事长让我们在院子里放鞭炮庆祝，四川天赐的办公场所、旗帜什么的也弄好了，过了几个月，四川天赐的消息又没了。”
上述艾亭地产职工告诉澎湃新闻，今年曾有好几拨投资商来看工地。“我领着他们绕了几圈，展示了下楼盘的范围，再给他们指一下这里是钉子户，那里是钉子户。”
听到钉子户，投资商们的脸色一下就变了，“笑了笑，跟我们说'你们都搞不好，我们来肯定也搞不好’。”
新转机出现在今年5月。艾亭地产董事长安德烈当月通报项目最新进展时表示，艾亭地产现在的大股东是普洱源昌经贸有限公司(以下简称“普洱源昌”)，艾亭地产曾在2013年向普洱源昌借款2.3亿元，由于艾亭地产无力偿还欠款，现已将艾亭地产80%的股权抵给普洱源昌。
普洱源昌是一家具有国资背景的省属企业，其上级单位为云南省商务厅下属的云南省外经贸投融资担保有限公司。
上述负责下马村改造项目的政府官员告诉记者，“目前，普洱源昌跟几家央企、国企签了战略性的协议，有水电十四局，还有深圳的投资公司，大概有三四家。”
而在今年4月，为摸清楚艾亭地产的状况，普洱源昌曾请专业会计师进行了第一次审计。一名普洱源昌驻艾亭地产工作人员对澎湃新闻称，审计的时候没办法把资料整理成册，不能系统性地交上去。“要说有，都有，比方说工程进度各项都列了出来，但没有详细的表格，比较混乱。”
第二次审计开始于今年7月11日，原来预计在8月上旬出具正式审计报告并提交区政府审计局审核认定，但一拖再拖。
至于第二次审计一拖再拖的原因，上述普洱源昌驻艾亭地产工作人员说，“原来预计今年8月份会有一个初步结果，但是因为各种原因，没有办法按预期的出这个报告。所以8月27日就在公司门口贴出了一个情况说明，那不是忽悠大家，确实是因为原因复杂。”每月的28日是各方商定的定期沟通日，五华区相关部门、昆明公交集团公司会在下马村城中村改造项目现场与购房者见面。
但最近两个月以来，艾亭地产和普洱源昌的行为均未能获得购房者的理解，贴在艾亭地产门口的告示被购房者写上了“谎言”和“大骗子”几个字。
9月28日贴出的公告与8月27日的内容相比，不同之处仅在于“目前会计师事务所已出具审计征求意见稿，公司正按流程向上级主管部门申报审批”。
在多名购房者看来，这又是一次“忽悠”，9月28日的情况说明随即被购房者一把撕下。
谎言
由于房子迟迟未能交付，众多社会购房者在6年的等待中，逐渐丧失了信心。
对于下马村项目不顺一事，五华区政府有官员表示：“就像家里有几个小孩，可能其他的比较乖，有一个调皮的。但不能说得绝对，还是要看主流。”
艾亭地产成了购房者和村民的首要质问对象，在过去一年中，不断有人来询问项目进展等情况。一名艾亭地产的职工表示理解购房者们的心情，“他们希望得到一个准确的回应，而我没有办法给出，只能是模棱两可的答复，可能在他人看来我就是一个帮助艾亭的骗子、忽悠大家，但我确实只知道这些。”
曾有购房者激烈地告诉他，“如果下次我还在这个地方帮助艾亭地产欺骗他们，如果误伤了我就别怪他们。”
“2009年说2012年，2012年说2014年，2014年说2016年，2015年说2018年，2018年说什么静请期待。”有购房者在维权QQ群里这样表达无奈。
此前，昆明市“市长热线”给他的答复是：昆明市政府要求下马村改造项目于2018年全面竣工。
事实上，在艾亭地产资金链出现问题后，便有购房者提出疑问：为什么不找来更有实力的开发商?
对此，五华区政府相关工作人员对澎湃新闻解释，“从初衷来讲，我们也希望引入比较大的房产企业，但是这类实力企业一般不碰城中村项目，它只愿意到二级市场买地，不愿意沾上任何可能对企业造成负面影响的东西，比如拆迁。” |
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